白云买小产权，遇到拆迁，有没有补偿？官方答复暖心
2021年1月26日，《白云区加快推进城市更新高质量发展（旧村庄全面改造）的补充意见（试行）（征求意见稿）》具体意见及采纳情况正式公布。
征询意见期间，一共收到收到7位市民和2家企业的意见。
市民提出的意见和相关回复，相当有意思，我们一起来看看：
市民篇
市民1：小产权房要怎么样去保障？
|具体意见
采纳情况：采纳，本次主要针对旧村全面改造的程序上的事宜，相关补偿应按照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）要求执行。
解读：小产权房是白云区比较突出的问题，至于相关补偿，还没有统一的标准。
不过，这里有两个例子可以为大家提供参考。
其一，此前江景花园因为违建被正式拆除，是按照当时的交易价格进行补偿。
● 合法面积拆一补一，超建面积拆四补一；4层以上合法面积补平层、超5层的拆四补一，4层以下合法面积加补一层；
● 非村民证载面积拆一补一、封顶308平，无证房屋按首层拆一补一；
● 2016年1月15日后，未经批准建设不给予补偿；
注：1、货币补偿：回迁面积弃产按合法面积12000元/平、权益面积8464元/平补偿，权益回购面积则按3536元/平；调剂面积为5平；
市民2：府指导部门旧改推进工作力度能否参照黄埔区、海珠区等各区的推进力度？
采纳情况：采纳，白云区在强调政府主导的前提下，进一步学习、借鉴黄埔以及海珠的先进经验，稳步推进辖区内旧村改造工作。
解读：2020年一年，黄埔旧改实施速度全市第一，这与其“快批快拆快建”机制是分不开的。
根据此次意见采纳情况，“黄埔速度”、“黄埔模式”或将在白云区得到新的应用与发展。
市民3：建议结合旧村庄，老旧小区，旧厂房等地理位置情况，进行统一规划，哪些必须要留下来，哪些是可以统一改造，集中力量进行开发改造。
|具体意见
采纳情况：采纳，白云区城市更新强调规划先行，成片连片实施改造。
解读：方案编制需坚持高标准规划、高水平设计。片区策划方案、城市更新单元详细规划修改方案、实施方案均需按程序要求国内外优秀团队参与，突出区域特色，打造精品项目。
|白云区更新策略分区划示图
市民4：社区医院应该是基础需求，旧村改造不能少了社区医院。
|具体意见
采纳情况：采纳，旧村改造中将高标准配建公建配套设施，进一步补齐民生短板。
解读：“三大圈层”的规划，除了城市更新产业布局，也重点提及教育、医疗配套等，核心内容是“职住平衡、产城融合”，与民生问题息息相关。
市民5：建议拆迁协议只能由拥有宅基地证者（或宅基地证上的现户主）签订并有全部补偿权利。
|具体意见
采纳情况：采纳，本次主要针对旧村全面改造的程序上的事宜，具体补偿标准以属地镇街会同村社制定的拆迁补偿安置方案为准。
解读：不同的旧村面临的情况不同。目前旧村改造，都是一村一策，各村还是会根据自身的条件，来制定拆补方案。
市民6：建议将征收方案程序放在第一，先向村民发布征收方案，村民同意后签名确认，再进行后续程序。
采纳情况：采纳，实施方案（含拆补方案）同步编制，表决通过后方案予以批复，并开展后续实施工作。
解读：为了优化村民议事规则，提高集体表决效率，意见提出，旧村全面改造项目表决程序优化为意愿表决（含改造方式和改造模式）、实施方案（含拆补方案）表决。
实施方案（含拆补方案）经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人依程序表决通过后方可启动方案批复工作。
市民7：希望政府能把何布村纳入征改迁方面的工作中去。
|具体意见
采纳情况：采纳，本次主要针对旧村全面改造的程序上的事宜，具体的改造计划，应由村社表决同意后向属地镇街提出申请并逐级呈报。
解读：位于城市更新重点片区以外的旧村庄，改造条件成熟的、村民改造意愿强烈的旧村，经区政府同意后方可开展后续工作。
企业篇
企业1：建议对第十三条修改为：“本意见印发前已选择前期服务企业/平台公司的，非国资控股的前期服务企业/平台公司须自行退出。”
|具体意见
采纳情况：不采纳，根据《广州市白云区人民政府关于《广州市旧村庄更新实施办法》的实施意见（试行）的通知》（云府办规〔2018〕11号）、《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》（穗规划资源云函〔2019〕1952号），我区旧村庄全面改造项目强调政府主导，以镇街为第一责任主体，方案批复后方可引入合作企业。
解读：严政禁止平台公司介入。
不过，从意见稿来看，2019年10月31日前已经开展基础数据调查工作的，还是认的，可继续由原方式确定基础数据调查、核查单位组织实施。
企业1：建议通过其他方式增加政府与村的收益。
|具体意见
采纳情况：不采纳，白云区旧村改造要求强调规划引领，实施方案批复后方可引入合作企业，引入的合作企业需按规划实施建设，且受相应措施监管，因此，不存在企业的短期投机行为导致的恶性竞价风险。
解读：竞价产生的溢价部分，由区政府和村集体按5:5进行分配。
所以，企业提出这个建议，并不奇怪。毕竟，蛋糕就是这么大，现在坐下来谈好怎么分，留给发展商的并不多。
至于短期投机，合作企业是在方案批复后才进场，一切得都按规划来。
鼓励和退出机制写得很明白了。
合作企业未按区制定的计划实施改造，未按时启动复建安置房施工等，发现问题未能及时整改等情况的，由属地镇街会同改造村社启动合作企业退出工作，退出后五年内不得参与区城市更新工作。
企业2：建议考虑将总部位于广州的区属、市属、省属和央属国企均纳入前期服务企业的考虑范围。
|具体意见
采纳情况：不采纳，目前，我区属国企可以保障旧村改造的顺利推进。
解读：只鼓励区属国企参与重点区域旧村庄改造的前期工作。也就是说，在白云做旧改，绕不开白云城投。
企业2：建议将公开选择合作企业的时点提前至片区策划方案在区更新领导机构层面基本稳定后。
|具体意见
采纳情况：不采纳，结合我区实际情况，现行政策要求实施方案批复后方可引入合作企业，前期不允许开发企业介入，实施方案（含拆补方案）同步编制，全体村民表决通过后方案予以批复，合作企业引入后即可开展相关工作。
解读：实施方案批复后，合作企业才能进场。
企业2：建议对“竞价”的企业设置相应资格条件、对“竞价”方式设定价格上限、明确“竞价”类型的规定等。
|具体意见
采纳情况：采纳，将在招商文件中对资格条件、起拍价格、竞价方式等明确具体要求，且合作企业引入后将严格进行复建安置资金监管，确保改造项目顺利进行。
解读：土地“挂招拍”，可以为合作企业引入程序及规范提供参考。
企业2：灵活调整加快实施。
|具体意见
采纳情况：采纳，我区现行旧村改造项目就是按照分期分地块时序申领规划条件，并办理后续报批报建相关事宜。
企业2：相关手续问题
|具体意见
采纳情况：采纳，我区将积极探索并大力支持复建安置区及公配地块加快办理相关手续。
解读：相关程序灵活调整，加快办理相关手续，项目才能早日落地。
值得一提的是，近期，白云正式发布了城市更新15年计划。
当中，影响楼市最大的是区分：鼓励改造区、一般改造区和敏感改造区。
鼓励改造区（橙色部分）：将会有密集的货币投放，产业升级，而且周边环境、交通、教育等公共配套会在近年内得到大大提升。
范围主要集中在白云新城和周边，包括陈田、江夏、望岗、长红、沙凤、横沙、三元里、同德围、同和、京溪、新市、石井、钟落潭五龙岗、大源西部片区、大源东部片区、太和谢家庄片区等。
一般区域改造区域（黄色区域）：符合政策及规划要求的允许其改造，不符合的禁止改造。
主要范围包括：龙归夏良片区、北村片区、南村片区等。
敏感改造区（绿色区域）：片区改造则要审慎而行，要与其所在地区的空间管制规则相适应，重点采用负面清单的形式管理，严格管控城市更新行为。
所以，在白云投资买房置业，一定要紧盯橙色区域，远离绿色区域。
最后，对于白云城市更新政策的意见收集，你有什么看法？
欢迎评论区留言。
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